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房屋易主未过户 卖家反悔欲收回

近年来,因买房未过户,多年后房子突然易主的事件时有发生,这让买家提高警惕的同时,也让一些卖家以为有机可乘。近日,平远法院审理了一起因房屋连环转让未过户引发的房屋买卖合同纠纷案件。

买了房却无法过户 买主上法院维权

原告韩某、丘某凤夫妻俩是平远县八尺镇圩镇居住的居民,2016年10月30日,夫妻二人从被告曾某福、韩某红手中购得一间店铺。2016年11月9日,曾某福、韩某红与两原告签订了一份《立卖字约》,内容为:“本人今有店房壹间,房产证号为……,经家人商议,自愿卖给韩某、丘某凤夫妻名下永久为业,绝无反悔,口说无凭,立约为据(已交定金伍万元整,购房预付款伍万元整,仍欠壹拾肆万捌千元整)”。签完《立卖字约》后,原告催促被告尽快办理房屋登记过户手续,被告却迟迟不予办理。原告遂向平远法院提起诉讼,请求判令被告履行买卖协议,并责成被告及历任房主协助办理房屋登记过户手续。

平远法院根据案情,依法追加第一任房主钟某香及其儿子彭某书、彭某甲,女儿彭某乙,第二任房主韩某德、林某梅为第三人。

房屋数次易主未过户 维权却遭原房主反诉

1995年8月11日,第三人钟某香的丈夫即第三人彭某书、彭某甲、彭某乙的父亲彭某东与第三人韩某德签订《立卖字约》,内容为“本人今有店房壹间,房产证号为……,经本人同家人商议,自愿卖给韩某德名下永久为业(款已付清)绝无反悔。特立此据为凭。”该《立卖字约》卖店人处签有彭某东、钟某香的姓名,卖店人儿子处签有彭某书、彭某甲的姓名,在场人处签有林某洪的姓名。农历1996年正月二十四日,韩某德、林某梅夫妇作为甲方与曾某福、韩某红夫妇作为乙方签订《卖店付款合约》,约定韩某德将涉案房屋卖给曾某福,售价为人民币35000元,并于1997年8月2日签订《立卖字约》。上述房屋转让行为均未办理过户登记手续,只是将涉案房屋所有权证及国有土地使用权证原件交到了曾某福、韩某红手中,但证书上的名字仍然是钟某香的丈夫彭某东。

被告曾某福、韩某红辩称,其按照与原告的约定,去找第三人钟某香要求协助办理房屋过户手续,但遭到钟某香拒绝,原告等人也去找钟某香要求协助办理房屋过户手续,仍然无效,其亦非常无奈。

诉讼中,第三人钟某香于2017年11月29日向平远法院提交民事反诉状,对本案被告曾某福、韩某红提出反诉,请求曾某福、韩某红立即向钟某香返还其夫彭某东名下的涉案房屋所有权证及国有土地使用权证。在平远法院裁定不予受理其反诉后,2018年3月15日,钟某香再次提出独立的诉讼请求,请求曾某福、韩某红立即归还涉案房屋所有权证及国有土地使用权证,并请求判决曾某福、韩某红、韩某、丘某凤及案件第三人韩某德、林某梅立即归还涉案房屋,并承担自2014年12月20日以来占有涉案房屋的法定孳息。钟某香称,涉案房产是其与丈夫彭某东在婚姻内购买的,属于夫妻共同财产,房产所有权证及国有土地使用权证是其不小心遗失的,其已于2016年11月29日在《梅州日报》刊登了与此相关的《遗失声明》。至于涉案房屋是如何在丈夫死亡后被本案两原告、两被告及两第三人占有的,其并不清楚,但其前几年一直都有向承租人收取涉案房屋的租金。同时,亦否认当年与第三人韩某德签订《立卖字约》的事实,认为那并不是她的签名,且当年两个儿子都未成年,涉案房产也不是两个儿子所有,请求笔迹鉴定。

经鉴定,当年的《立卖字约》“钟某香”的签名字迹确实不是钟某香所写,亦无法确定 “钟某香”签名字迹与“彭某东”签名字迹是否为同一人所写。另外,还对《立卖字约》原件上“钟某香”上的手印作鉴定,鉴定机构检查后认为没有手印,表明该份立卖字约已经非常不真实。

判决:卖房合约有效支持原告诉求

平远法院经审理认为:彭某东将登记在其个人名下的涉案房屋卖给韩某德,并签订了《立卖字约》,之后韩某德夫妇又将涉案房屋转售给曾某福、韩某红夫妇,并于1997年8月2日签订了《立卖字约》,曾某福、韩某红夫妇再将房屋转售给原告韩某、丘某凤夫妇,并于2016年11月9日签订了《立卖字约》,上述三份《立卖字约》均系买卖双方自愿订立,买方支付了相应对价并已实际占有使用涉案房屋,且涉案房屋的所有权证现由曾某庆福、韩某红夫妇持有。第三人钟某香、彭某书、彭某甲并未提交证据证明涉案房屋存在收租的事实,也无证据证明原被告双方存在恶意串通的行为,亦无证据证明该《立卖字约》上彭某东的签名不是彭某东本人所签,上述三份《立卖字约》均合法有效。

虽然1995年8月11日的《立卖字约》上钟某香的签名经鉴定非钟某香本人所签,但涉案房屋自出卖起便由各买受人先后占有使用,不管是在彭某东去世前还是去世后,直至2016年,钟某香均未提出异议,买受人有理由相信出卖涉案房屋是彭某东与钟某香夫妻双方共同的意思表示。故钟某香要求返还涉案房屋及所有权证,并要求两原告、两被告及韩某德、林某梅支付涉案房屋法定孳息的请求,法院不予支持。遂驳回第三人钟某香的全部诉求,并判决第三人钟某香、彭某乙、彭某书、彭某甲、韩某德、林某梅及被告曾某福、韩某红均需协助原告韩某、丘某凤办理涉案房屋的所有权转移登记。

钟某香对此结果表示不服,上诉至梅州中院,梅州中院审理后作出维持原判的判决。

【法条链接】

《中华人民共和国经济合同法》第七条规定:“下列经济合同为无效:一、违反法律和行政法规的合同;二、采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同;三、代理人超载代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同;四、违反国家利益或社会公共利益的经济合同。”

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订阅合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”  

(刘翠红)

文章来源:http://www.gdmztv.com/2019/238707.shtml